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走在曲线的前面之精准预测系统的应用

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财金学苑网创始人,北京天聚成资产管理公司董事长,CCTV证券资讯特聘专家,95年开始大资金运作,01年前长期在北京电视台、北京经济台等做市场预测。准确公开预测了95年以来的所有大底和热点。06年开始传播《技术分析革命》的理论和方法,评为08年第三大博客,09年低碳第一博。,挖掘了低碳概念战略新兴主题.著作《技术分析的革命》和CCTV财富课堂光盘发售中。

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关于房产限购、房价趋势和解决之道的再思考   

2016-10-04 21:42:48|  分类: 财经论坛 |  标签: |举报 |字号 订阅

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             作者在假期主要是习画,原因在于知道国人的心理,即便知道假期道路与景区拥堵,还是要出去旅行,似乎不出门就会被人看不起,于是,数年拥堵不变,从众习惯不变。

            

关于房产限购、房价趋势和解决之道的再思考 - 桑东亮 - 走在曲线的前面之精准预测系统的应用
             资深宅男坚决不出门,画完鸡后,再画艺鹤。
 
关于房产限购、房价趋势和解决之道的再思考 - 桑东亮 - 走在曲线的前面之精准预测系统的应用
       习画之余,思考一些热点问题,比如限购、房价的趋势和解决之道问题,尽管之道人轻言微,但不吐不快。
一)关于限购
         国庆前后,十余个城市推出房价调控措施,基本是以下几个办法:1)提高首付;2)提高二套首付;3)限制非户籍购房。
       这些都是屡次使用的老套路了,奇葩的城市有三个:1)南京只限制新房;2)苏州户籍居民限购三套、非户籍限购一套;3)郑州只限制180平米以下的。
    上述显示,热点城市普遍限购的同时,部分城市则行限购之名,鼓励抢购,实质是促销:南京鼓励二手房交易,苏州鼓励用完三套和一套指标,郑州鼓励购买180以上的大房子。这些显示,这三个城市房价的上涨没有掩盖产能过剩,尤其是大户型。
     上述也说明,至少结构性泡沫已经存在。
     鉴于十余个城市限购,揭示一个事实,房子在供求关系上供不应求,限购是使用行政或非市场手段逆转或调整供求关系。
    目标是短期的供求平衡。
二)上涨的成因
   2000年以来的房价上涨,有几个重要的推手:
    1)产业政策支柱产业的定位,等于支持地产的开发与消费和信贷,促使房价上涨;
    2)稳增长的工具,当经济数据下滑严重的时候,就祭出刺激地产消费的工具,比如降低首付、取消限购、利率优惠等,如同去年前年发生的那样,也如年初发生的鼓励私人部门加杠杆。而一旦经济出现企稳迹象,则开始使用限购工具,如同当下发生的。
        结果是:限购明确了供不应求的事实,并短期压制需求,令价格短线回落,而再次放开限购,则促使房价再次上涨,如此多次的循环,造就了当下中国房产价格波段式上涨。
   3)土地财政
        卖地是各地政府最喜欢的事情,维持房价上涨,等于维持地价上涨,也等于维护了财政收入;
   4)维持GDP的手段
        GDP是各级政府政绩考核的指标,当制造业萧条的时候,唯一能维持GDP上行或稳定的,只有地产了。
  5)错位的投资属性
       房子的基本属性是居住,而在过去的十几年以来,人们关注的不再是居住属性,而是投资属性,并因此形成了财富分层:拥有几套房,已经决定了您的社会地位。
         事实上,应当用立法明确房子的居住属性和国民拥有居住权的权力:每个家庭都有取得一套住房的权力。如果你想改善条件多买一套,则势必剥夺另一家庭的住房权。
        如此,你将必须溢价购买住房权,而放弃居住的则可以溢价出卖住房权。这部分溢价,应当归属放弃居住权的人,国家有关部门不应瓜分。
         如此,房地产市场将逐渐稳定,但这样简单的道理我们的官员和学者就是视而不见。
三)影响与趋势
       基于上述分析,只要房地产投资属性不变,只要继续作为稳增长的工具、支柱产业,只要土地财政的性质不变,房地产的中长期趋势就是上行。
     短期由于限购,压制了投资和投机需求,供求关系短线发生变化,因此,短线影响首先是成交萎缩,随后是小幅(低于20%)的回落。
       当房价回落引起经济数据恶化的时候,可以预计,放开限购和鼓励加杠杆的政策又又要出逃台,则一个波段性的中期上涨又要开始,预计在明年年底。
四)解决之道
       房价已经引起各方关注,并有恐慌迹象出现,基于房价不能上天的逻辑,当继续错误使用地产工具的时候,可能引起严重的经济和社会问题,因此,必须寻求解决之道。
     基于房价前述成因的判断,我们建议立法确立房产的居住功能,限制金融属性。
     具体如上述:立法明确房子的居住属性和国民拥有居住权的权力:每个家庭都有取得一套住房的权力。如果你想改善条件多买一套,则势必剥夺另一家庭的住房权。
如此,你将必须溢价购买住房权,而放弃居住的则可以溢价出卖住房权。这部分溢价,应当归属放弃居住权的人,国家有关部门不应瓜分。
 
 
 
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